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南宁市人民政府办公室关于印发南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案的通知

时间:2019-09-17 18:48 来源:土流网 作者:马季 浏览量:103 []

  各城区人民政府,市政府各相关部门,各管委会,各有关单位:

    经市人民政府同意,现将《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》印发给你们,请认真组织实施。

    2019年8月29日

  南府办函〔2019〕171号.jpg

    南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案

    根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广西壮族自治区住房和城乡建设厅 发展改革委 公安厅 财政厅 自然资源厅 市场监督管理局 中国人民银行南宁中心支行 广西税务局 广西证监局关于印发广西壮族自治区住房租赁市场培育试点工作方案的通知》(桂建房〔2018〕14号)等文件精神,结合我市实际,制定本方案。

    一、指导思想

    以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,认真落实国务院、自治区的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向,以满足市民不同层次的住房需求为出发点和落脚点,开展住房租赁试点工作,促进我市住房租赁市场持续健康发展。

    二、工作目标

    围绕搭建平台、培育主体和重点解决有效供给不足、租赁关系不稳定等问题,全面推进我市住房租赁试点工作。到2020年年底,基本形成以国有资本为引领,社会资本积极参与、服务管理规范、租赁关系稳定的住房租赁市场,基本建成以互联网信息体系为基础的住房租赁服务监管平台,基本实现房源清晰、调控灵活、服务便捷、监管及时的住房租赁全程信息化服务目标,基本达到住房租赁管理和服务重心下移,实行住房租赁网格化管理的目标。

    三、组织领导

    建立南宁市培育发展住房租赁市场工作联席会议制度,由市政府分管副秘书长作为召集人,成员由市住建局、发展改革委、教育局、公安局、民政局、财政局、人社局、国资委、自然资源局、卫健委、市场监管局、城管综合执法局、大数据发展局、税务局、司法局、医保局、打传办、金融办、南宁公积金管理中心、人民银行南宁中心支行、南宁供电局、南宁城投集团、南宁威宁集团和各城区人民政府、各开发区管委会等单位有关分管领导组成,研究解决培育发展住房租赁市场的重大事项,统筹推进市场培育发展工作。

    四、工作任务

    (一)制定租赁住房发展规划。准确分析预测我市住房租赁市场需求,做好房屋租赁需求、供给关系摸底调查。掌握租房群体的数量、年龄结构、职业收入、就业状况等基础信息以及各类可供出租房屋的规模、结构、区域分布等情况。在此基础上,制定科学合理的租赁住房发展规划。(牵头单位:市住建局;配合单位:市财政局、各城区人民政府、各开发区管委会)

    (二)加大公共租赁住房供应力度。加大公共租赁住房建设力度,在新建商品住房项目中配建一定比例的公共租赁住房,将配建比例、套型面积、设施条件、交付时间和产权移交方式作为土地出让条件,纳入出让合同中,保证在新建商品住房项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%。支持在棚改、拆迁安置房小区中配建公共租赁住房。(牵头单位:市住建局;配合单位:市自然资源局、市财政局、各城区人民政府、各开发区管委会)

    (三)增加租赁住房用地有效供应。在年度土地供应计划中安排租赁住房用地,2019年年底前推出住房租赁用地试点,通过新增用地建设租赁住房。探索在商品住房中配建租赁住房,以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,试行由竞价转为竞自持租赁住房面积,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限等内容。(牵头单位:市自然资源局;配合单位:市住建局、市财政局)

    (四)允许商业用房按规定改建为租赁住房。在符合城乡规划,且满足周边市政基础设施及公共配套服务的前提下,按调整规划条件的相关程序完善手续后,允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途完成相关规定程序后调整为居住用地,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。房屋改建不得擅自改变房屋承重结构和主体结构,改建后单套套内建筑面积不得少于22平方米。(牵头单位:市自然资源局;配合单位:市住建局、市公安局)

    (五)鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋,个人出租住房应依法主动进行租赁登记备案。鼓励个人委托中介机构出租住房,也可与住房租赁企业合作,采取统一运营的形式对外出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,人均租住使用面积不得低于5平方米,每个房间居住人数不超过2人(承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外)。厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间不得出租供人员居住。住房改造必须按照住宅设计规范开展。(牵头单位:市住建局;配合单位:市公安局、市城管综合执法局、各城区人民政府、各开发区管委会)

    (六)探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房。在符合城市规划的情况下,探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式,利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房,并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营,鼓励出租人改善出租住房的条件,提高出租住房品质。城区、开发区组织有关部门定期联合对出租住房进行建筑、消防、水电等安全检查,查处违法违规行为,保障房屋使用安全。(牵头单位:各城区人民政府、各开发区管委会;配合单位:市自然资源局、市住建局、市公安局、市城管综合执法局)

    (七)发挥国有企业的示范带动作用。鼓励南宁城投集团、南宁威宁集团作为我市培育和发展住房租赁市场的示范企业创建单位,通过建设、改建、配建、划转、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理,增强示范带动效应。将一定比例的竞配产权移交住房转为公共租赁住房,或作为国有租赁房源投入市场,充分发挥其市场调控作用。(牵头单位:市国资委;配合单位:市住建局、市财政局、南宁城投集团、南宁威宁集团)

    (八)加快培育市场供应主体。鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业,形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体,提供专业、规范的住房租赁服务。引导房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业将持有的存量房源投放到租赁市场。房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的,可暂不办理不动产登记手续;连续出租超过10年且终止租赁的,出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续,并按出售时税收政策缴纳相关税费。(牵头单位:市住建局;配合单位:市市场监管局、市自然资源局、市税务局)

    (九)搭建住房租赁服务监管平台。建设南宁市住房租赁服务监管平台,将公共租赁住房、人才公寓、住房租赁企业经营的租赁住房、开发企业自持租赁住房、中介机构代理租赁住房、个人出租住房等各类房源信息纳入服务平台,提供住房租赁信息发布和房源核验、市场主体及其从业人员信用信息查询和信用评价、租赁金融服务、公积金提取、居住证办理、流动人口信息申报等线上服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上签约和登记备案,实现住房租赁交易全程信息化行政监督,利用大数据分析,发布市场租金指导价格等信息。通过市政务数据共享交换平台实现信息共享,将房屋租赁合同登记备案信息作为相关部门提供税收、教育、卫生、民政、社保、公安、住房公积金等公共服务和综合治理的依据。(牵头单位:市住建局;配合单位:市发展改革委、市大数据发展局、市税务局、南宁公积金管理中心、市市场监管局、市公安局、市民政局、市教育局、市人社局、市卫健委、市打传办)

    (十)建立完善住房租赁管理体系。构建市政府部门牵头、城区政府(开发区管委会)保障、街道办事处(乡镇政府)实施、社区居民委员会(村民委员会)自治管理的四级管理服务体系,实行住房租赁网格化管理。城区政府(开发区管委会)落实人员编制,保证经费投入,做好住房租赁信息采集、房屋租赁登记备案、安全隐患巡查整治、违规行为查处、综合管理等工作。(牵头单位:市住建局;配合单位:市财政局、市公安局、市市场监管局、市城管综合执法局、市打传办、各城区人民政府、各开发区管委会)

    (十一)规范住房租赁市场秩序。

    1.住房租赁企业营业执照经营范围应当包括“房屋租赁”“房屋租赁服务”等,自取得营业执照之日起30日内,将企业和从业人员的基本信息报送注册所在地的住建主管部门备案;信息发生变更的,应当自发生之日起5日内办理相应变更备案。住建主管部门应当及时将住房租赁企业备案信息向社会公开。(牵头单位:市住建局;配合单位:市市场监管局)

    2.指导住房租赁企业成立住房租赁行业协会或专业委员会,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过住房租赁社会组织制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导房地产经纪机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。(牵头单位:市住建局;配合单位:市民政局)

    3.开展南宁市房地产行业专项治理检查活动,定期或不定期抽查我市房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业,整治市场乱象,维护社会稳定秩序。(牵头单位:市住建局;配合单位:市市场监管局、市城管综合执法局、市税务局、市财政局)

    4.指导住房租赁企业规范开展“租金贷”业务,严肃查处挪用占用租赁押金等行为,保证资金链条安全,稳定租赁关系。(牵头单位:市金融办、市住建局;配合单位:市市场监管局、人民银行南宁中心支行)

    (十二)加强租赁备案管理和人口信息申报。出租房屋业主应当在房屋租赁合同签订后30日内,向辖区房屋租赁主管部门登记备案,督促非本市户籍的承租人向公安机关申报居住登记;房地产经纪机构、住房租赁企业应当自房屋租赁合同签订之日起5个工作日内,将房屋出租人和承租人的有关信息报告当地公安机关。(牵头单位:各城区人民政府、各开发区管委会,配合单位:市公安局、市住建局、市市场监管局、市城管综合执法局、市打传办)

    (十三)加强诚信体系建设。构建以信用为基础的住房租赁市场监管机制,将住房租赁实施行为纳入信用体系建设,住房租赁实施行为所产生的公共信用信息作为实施信用监管工作的基础,全量归集至南宁市公共信用信息共享平台。建立健全住房租赁行为事前信用承诺,事中信息公示及信用分级分类监管,事后信用联合奖惩的全流程信用监管机制。(牵头单位:市住建局;配合单位:市发展改革委)

    (十四)给予相关政策支持。

    1.落实税收政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,依法落实国家和自治区有关培育和发展住房租赁市场的各项税收优惠政策,确保纳税人对税收优惠政策应享尽享。(牵头单位:市税务局;配合单位:市住建局)

    2.金融政策支持。大力支持专业化、机构化的住房租赁企业发展。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,支持住房租赁业务的发展。引导金融机构创新信贷产品,开展住房租金收益权质押贷款等业务,为承租人提供周期匹配、支用灵活的租赁住房贷款。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。(牵头单位:市金融办;配合单位:人民银行南宁中心支行、市住建局、市发展改革委)

    3.公共服务政策。落实承租人在办理居住证、适龄子女义务教育、社会保障、就业服务、基本医疗保障、养老服务、公积金提取等方面享有的基本公共服务。商业用地用途调整为居住用地,用水、用电、用气经核实为居民使用性质的,按照居民类价格执行;存在混合性质情况的,应当对不同性质的用水、用电分别按表计量。(责任单位:市公安局、市教育局、市人社局、市医保局、市卫健委、市民政局、南宁公积金管理中心、市发展改革委、市市场监管局、南宁供电局、市住建局)

    五、实施步骤

    (一)试点启动阶段(2019年6月—2019年9月)。

    出台住房租赁市场培育试点工作方案;制定南宁市培育发展住房租赁市场工作联席会议制度;完成主城区住房租赁市场供需情况摸底调查并形成书面报告;完成南宁市住房租赁服务监管平台初步建设;开展对住房租赁企业的信息备案;各城区开展住房租赁管理网格化建设试点工作;明确我市住房租赁示范企业创建单位。

    (二)试点实施阶段(2019年10月—2020年9月)。

    制定租赁住房发展规划;全面铺开住房租赁管理服务下沉,基本形成四级管理体系;各城区开展出租房屋联合检查;出台住房租赁规范管理系列文件;基本完成全市住房租赁企业信息备案和平台入网认证;推出租赁住房用地试点、竞自持招拍挂出让用地试点以及新建商品住房项目配建公共租赁住房试点;各部门制定支持住房租赁消费的优惠政策措施;建立房地产行业信用制度,启动守信激励和联合惩戒机制;筹集一批房源投入租赁市场,我市住房租赁示范企业创建单位运营启动住房租赁项目。

    (三)试点总结发展阶段(2020年10月—2020年12月)。

    总结试点工作经验,进一步理顺培育和发展住房租赁市场的体制机制。

    六、保障措施

    (一)提高政治站位,落实上级部署。坚持购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,是落实自治区将南宁作为住房租赁试点城市的要求。各单位要充分认识加快培育发展住房租赁市场的重要意义,加快构建租购并举的住房体系,促进我市房地产市场平稳健康发展。

    (二)明确职责分工,落实属地责任。市一级各相关行政主管部门要各负其责,加强联动,牵头部门可根据实际工作情况制定培育发展住房租赁市场的配套政策措施,确保各项政策措施落实到位。各城区人民政府、开发区管委会要积极开展本区域内培育和发展住房租赁市场相关工作,加强住房租赁市场管理,建立多部门联合监管体系,明确职责分工;充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,建立健全街道(乡镇)、社区(村)住房租赁服务管理机构,落实住房租赁网格化管理,实现住房租赁管理服务的全覆盖。

    (三)加强考核责任,落实试点工作。建立培育和发展住房租赁市场工作目标责任考核体系,对各城区人民政府、各开发区管委会、市级相关部门落实政策措施的情况开展专项督查,适时通报督查结果。

    (四)加强宣传引导,营造良好氛围。各单位特别是各城区人民政府、开发区管委会要高度重视舆论宣传工作,加大宣传力度,充分利用报纸、电视、电台、网络等媒体进行专题报道和政策解读,及时回应群众的疑虑,解决群众提出的问题,引导社会舆论,形成良好的社会舆论环境。

    

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